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Frecuentemente una propiedad para alquilar garantiza un flujo de fondos mensuales continuos hasta la finalización del contrato, lo cual es cierto en la mayoría de los casos. Pero en la práctica no ocurre siempre de esta manera y podemos ser parte de ese porcentaje que además de ver interrumpido el flujo de fondos, debe incurrir en gastos de abogados tanto para el desalojo, como para el cobro de los pesos adeudados. Estas tareas, además de onerosas, son de resultado incierto y a largo plazo, entretanto la propiedad va generando deudas por expensas e impuestos impagos.

Ante este panorama es de vital importancia la elección de una buena garantía que resguarde nuestros intereses. Veamos las distintas alternativas de ellas que ofrece hoy el mercado:

1. Partiendo de la mas tradicional, la famosa y mal llamada garantía propietaria, que es en realidad un aval personal, ya que en ningún momento se afecta la propiedad ofrecida, por lo tanto ante un incumplimiento, estamos a merced de la solvencia moral del garante y no de la solvencia económica de él. Pocos son los problemas que este garante resuelve, dado que ante la negativa a cumplir con lo prometido volvemos a tener que recurrir a la justicia con los costos y tiempos que esto significa. Si a esto le sumamos el hecho conocido de que existe una industria de garantías compradas, sin ninguna solvencia moral de respaldo, el problema se magnifica.

2. Las pólizas de Caución que solo son emitidas por Compañías de Seguros (cuyos requisitos de solvencia y liquidez son similares a los de un banco), son una alternativa más que válida, pero es muy importante analizar qué cobertura nos ofrece la póliza ya que existen muchos planes y cada compañía adopta el que mejor se encuadra en su estrategia de negocios. Al ser pólizas solidarias emitidas con una suma asegurada equivalente a la totalidad del contrato, no solo poseen la cobertura usual de los alquileres, sino que la amplían a expensas, servicios e impuestos, ocupación indebida y toman a su costo los gastos de desalojo, además de poseer un tramite ágil para empezar a pagar los alquileres caídos. Todos estos aspectos las transforman en la mejor alternativa del mercado.

3. Otras modalidades de garantía adoptan la forma de fianza comercial donde la principal diferencia es que reemplazamos al garante persona física por una persona jurídica, y donde un banco/empresa sale de aval de la operación. Estos contratos de fianzas no son homogéneos, en primer lugar por la calidad del avalista (no es lo mismo una S.A. o S.R.L. de constitución reciente que un banco) y ademas, de acuerdo al contrato de fianza ofrecido (al igual que las pólizas de caución), nos encontramos con limitaciones en cuanto a los alcances de la cobertura en lo que respecta a cargo de los costos del desalojo, si cubre la ocupación indebida, etc. Otra limitación es que algunos bancos exigen apertura de cuenta para las partes y, según el caso, están orientadas a algún segmento específico de la población.

Como dato final se puede destacar que las distintas alternativas tienen un costo similar que ronda un mes y medio del canon locativo por la vigencia total del contrato.


 

PRINCIPALES ASPECTOS A TENER EN CUENTA

  • Que la póliza/fianza sea constituida como fiador solidario con renuncia a los beneficios de Excusión y División, esto evita realizar un juicio previo al inquilino deudor, para que después de agotada dicha instancia se pueda reclamar a la compañía.
  • Que la suma asegurada sea por la totalidad del contrato y no por una fracción de él.
  • Que cubra no solo la duración del contrato sino también la ocupación indebida de la propiedad una vez finalizado este. Un ejemplo dramático de esto es que si un incumplimiento se produce en el mes 23 la fianza/póliza solo paga un mes y automáticamente deja de tener cobertura, dejando desprotegido al propietario.
  • Que figure claramente quién cubrirá el pago de costas y gastos judiciales.
  • Que cubra expensas, impuestos y servicios incluidos en el contrato, cubriendo a su vez gastos de re conexión de los servicios caídos.