En este primer semestre del año se instaló nuevamente la polémica acerca del aumento en el valor de los alquileres. ¿De qué forma, teniendo en cuenta el contexto económico del país, podría establecerse un cálculo adecuado para actualizar esos valores? Esa es la pregunta que intentaremos responder en los siguientes párrafos.

Entre los tantos problemas que nos trae la inflación está la necesidad de establecer correctamente el valor de los contratos a futuro, como los alquileres; es decir, de qué forma podemos lograr cierto nivel de actualización que nos permita, por un lado, obtener rentabilidad para el propietario, y un precio justo para el locatario. En los países más desarrollados esto se soluciona de forma relativamente simple al evaluar los pronósticos hechos por los organismos gubernamentales; los cuales prevén de manera de forma más o menos precisa cuál será el nivel de inflación a futuro. Sin embargo, esta práctica no es legal en Argentina.

Frente a esto, el mercado inmobiliario local cuenta con distintas herramientas para actualizar el valor de los alquileres y, al menos en parte, no desvalorizarlos con contratos de alquiler cuyos pagos a futuro queden totalmente desfasados. No obstante, estas herramientas no siempre son fáciles de interpretar, redundando muchas veces en contratos desventajosos para una u otra parte.

Sin un índice confiable, todo mecanismo de cálculo o de previsión a futuro se convierte en una mera especulación; un pronóstico, si se quiere, que puede o no ser acertado, y que normalmente beneficia a una sola de las partes involucradas. Buena parte del mercado inmobiliario se basa en los números arrojados por las consultoras privadas; sistema que ha sido fuertemente criticado por las agrupaciones de inquilinos, en especial si tenemos en cuenta que la mayoría de estos pronósticos evalúan una tasa de inflación en baja.

Ya en el terreno de la especulación, imaginemos un contrato de alquiler firmado a inicios del 2015. Lo más frecuente era acordar un escalonamiento entre el 25 o 30% para el segundo año de alquiler, de acuerdo con lo que se esperaba como piso de inflación. Esto, sin embargo, rara vez lograba alcanzar los índices reales de inflación, logrando consigo contratos desfasados. Por el contrario, en aquellos contratos fijados con una actualización semestral, no anual, se observaron valores mucho más cercanos a la realidad, aunque no exactamente idénticos al aumento de la inflación.

Frente a la cantidad de años en los que los propietarios fueron perdiendo frente a la inflación, se impuso la necesidad de recomponer lo perdido. Naturalmente, este conflicto de intereses entre propietarios e inquilinos no ha terminado; por el contrario, aún hoy se discute cuál debería ser la tasa de aumentos más justa para ser aplicada.

De cara a un mercado inmobiliario que ha empezado a reactivarse, al menos en ciertos sectores específicos, se impone que las condiciones sean iguales para todos; es decir, que el nivel de actualización de los valores de alquiler sean equilibrados con respecto a la tasa de inflación, y eso solo puede lograrse estableciendo actualizaciones basadas en indicadores oficiales. Esto significa que todo contrato de alquiler, o bien su renegociación, debería contar con la posibilidad de actualizarse de un modo que no perjudique tanto al inquilino como al propietario.