Hay muchos motivos diferentes a la hora de comprar una propiedad. Por un lado, se suele decir que ese tipo de inversión es una manera de proteger nuestros ahorros; y de hecho lo es, pero también existen otro tipo de inversores que, además de cuidar el dinero ahorrado, buscan generar ingresos a través de la renta.

En estos términos el negocio inmobiliario presenta una amplia variedad de oportunidades para toda clase de inversores; pero cuando nos referimos a la rentabilidad, es decir, a la renta que un propietario podría obtener al poner en alquiler su departamento, es importante señalar que los márgenes de ganancia pueden oscilar notablemente entre sí. Esto se establece a partir un porcentaje del costo total del inmueble; en otras palabras, alrededor del 5% al año en dólares para un alquiler promedio; con lo cual el propietario estaría recibiendo ese porcentaje del valor total de su inmueble a través del alquiler, siempre en números anuales.

Dicho esto, es importante señalar que para el inversor promedio, no para los grandes empresarios de bienes raíces, lo más rentable es comprar y poner en alquiler departamentos pequeños, entre uno y dos ambientes. ¿Por qué? Simplemente porque ofrecen un mayor equilibrio entre el costo bruto de la propiedad y la rentabilidad anual que podemos obtener de él. Por otro lado, los departamentos chicos son los que tienen mayor cantidad de demanda; precisamente porque captan el interés de un amplio margen de público.

En este sentido, también es lógico razonar que un departamento de estas características tiene más posibilidades de conseguir a alguien que desee alquilarlo, con lo cual podemos asegurarnos un nivel de vacancia realmente bajo, sobre todo si los comparamos con departamentos de más de tres ambientes; lo cual nos permite evitar los costos que genera al propietario tener un departamento vacío, entre otros, impuestos y expensas.
FotoNota2Naturalmente, si un departamento pequeño es de lo más buscado en el mercado, también hay que decir que la mayor parte de los inversores del mercado local se inclinan por adquirir inmuebles de estas características. Si hacemos una evaluación teniendo presente la perspectiva de obtener algún tipo de renta al respecto de esta inversión, conviene hacer el siguiente cálculo: por el valor de un departamento grande, de tres ambientes o más, el inversor puede llegar a adquirir dos inmuebles de un ambiente, y en algunos casos, de hasta dos ambientes; con lo cual también podría obtener mayores ingresos a través de su alquiler. De manera tal que, en líneas generales, es posible llegar a duplicar la renta a partir de un mismo monto de inversión inicial.

Históricamente, el mercado inmobiliario local es un excelente termómetro para evaluar el grado de crisis económica, o no, que atraviesa el país. En términos prácticos, hay que decir que los departamentos pequeños, incluso los monoambientes, así como las unidades más grandes, son las que siempre obtienen la mayor cantidad de demanda, con lo cual el inversor se encuentra virtualmente protegido. Esto se debe a que más y más personas se encuentran en la búsqueda de una vivienda para alquilar. Por un lado, los inmuebles pequeños se llevan buena parte de la demanda; pero los de mayor tamaño también poseen altas tasas de rentabilidad, precisamente porque se construyen muchísimas menos unidades y la puja para conseguir un alquiler es más alta.

Como en todo tipo de negocio inmobiliario, los inmuebles pequeños también tienen su porcentaje de riesgo. El más ostensible de ellos tiene que ver con la zona, en ciertos casos, con ofertas muy amplias; con lo cual para mantenerse en un rango competitivo el valor del alquiler decae notablemente. Por eso mismo, antes de comprar una propiedad se aconseja analizar detenidamente los proyectos inmobiliarios de la zona. Cada una de ellas posee rasgos y necesidades específicas que el inversor puede aprovechar.

Para ponerlo en términos más concretos, de nada sirve buscar una renta al comprar un departamento grande en una zona poblada de estudiantes, como aquellas cercanas a las universidades más importantes; ya que este tipo de público se inclina más por una vivienda de no más de dos ambientes, como máximo.

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Estadísticamente hablando, los departamentos que obtienen mayor interés son aquellos que cuentan con un máximo de dos dormitorios. Esto significa que son los inmuebles que más fácil se alquilan. No obstante, esa característica es apenas una parte de lo que el público busca. También es importante destacar otros factores:

Ubicación: más específicamente la cercanía del inmueble con medios de transporte público. Entre ellos, la vecindad con estaciones del subterráneo es las más buscada.

Expensas: tengamos en cuenta que, cuanto mayor sea el costo de las expensas, menor será el valor del alquiler; es decir que la rentabilidad del inmueble depende estrictamente de su relación con el costo de las expensas.

Características edilicias: básicamente las condiciones generales del departamento y del edificio en donde esté ubicado.

Características estéticas: casi ningún inquilino se siente predispuesto a hacer arreglos, de modo tal que la presentación del inmueble debe ser impecable, desde la pintura a la calidad de los pisos y dependencias sanitarias.

Estos factores, tomados en conjunto, pueden traducirse en una inversión exitosa, aún a pesar de ciertas dificultades estacionales. Pero más allá de la renta que se puede obtener, para nada despreciable en los tiempos que corren, al comprar una propiedad el inversor está dándole un valor agregado a sus ahorros. Pensemos por un momento en el aumento del valor del metro cuadrado en dólares en prácticamente todos los barrios de Capital Federal. Esto significa que, además de la renta, su inmueble continúa aumentando su valor nominal a medida que transcurre el tiempo, motivo por el cual la tradición de invertir en ladrillos es, probablemente, una de las alternativas más seguras para traducir nuestros ahorros en ganancias concretas.

Dentro de esta órbita, es posible pronosticar el éxito de un negocio inmobiliario basándose en factores tales como la ubicación. Si el inmueble se encuentra en una zona con buenos niveles de desarrollo, podemos asegurarnos que nuestro nuevo departamento cuente con expensas competitivas y, por esa razón, mayores posibilidades de conseguir inquilinos rápidamente. Por otro lado, los meses de vacancia no serán tan costosos para el propietario.

Desde la óptica de quienes desean invertir en ladrillos para obtener ingresos a través de la renta, es importante evaluar otros factores que podrían o no tener un impacto directo sobre esa premisa de negocios. Las reglas generales, al menos en el mercado inmobiliario, nos sirven para tener una idea aproximada de lo que podemos conseguir a partir de un monto de inversión específico, pero de ninguna forma consisten en una ciencia cuyos resultados puedan aplicarse para todos los casos.

Tratándose de una inversión, y más aún, de un tipo de inversión que no suele ser de poca envergadura, también es necesario examinar el panorama a futuro; es decir, la posibilidad de que el inversor desee vender su inmueble. En este sentido, a la hora de comprar un departamento para obtener ingresos mediante la renta se deben estudiar sus facilidades en el caso de que el propietario desee desprenderse de él de forma rápida, por supuesto, con la correspondiente ganancia.